Selvitä yrityksesi alustava arvo maksutta alle minuutissa.
Selvitä yrityksesi arvoSubstanssiarvo on yrityksen omaisuuden markkina-arvon ja velkojen erotus. Se on vanhin ja yksinkertaisin arvonmääritysmenetelmä, ja monessa pk-yrityksessä se toimii edelleen joko ensisijaisena lukuna tai vähimmäishintana. Tämä opas kertoo, milloin substanssiarvoa kannattaa käyttää ja milloin se aliarvioi todellista liiketoiminta-arvoa.
Substanssiarvon laskukaava
Substanssiarvo = Omaisuuden markkina-arvo − Velat
Olennaista on käyttää omaisuuden todellista markkina-arvoa, ei kirjanpidollista arvoa. Esimerkiksi 10 vuotta sitten ostettu kiinteistö voi olla kirjanpidossa 100 000 €, mutta nykymarkkinassa sen arvo on 350 000 €. Vastaavasti vanhentunut varasto voidaan joutua kirjaamaan alas alle kirjanpitoarvon.
Milloin substanssiarvo on oikea menetelmä?
- Yritys, jonka arvo perustuu omaisuuteen (kiinteistöt, kalusto, varasto, maa-alueet).
- Tappiollinen yritys, jossa liiketoiminta-arvoa ei juuri ole.
- Toimintansa lopettava yritys, jonka omaisuus realisoidaan.
- Holding-yhtiö, jonka pääasiallinen sisältö on toinen omaisuus tai osakkeet.
- Vähimmäishinnan asettaminen kauppaneuvotteluissa.
Milloin substanssiarvo aliarvioi yrityksen?
Substanssiarvo ei näe niitä asioita, jotka tekevät elävästä yrityksestä arvokkaan: vakiintunutta asiakaskantaa, tunnettua brändiä, dokumentoituja prosesseja, osaavaa henkilöstöä ja toistuvaa kassavirtaa. Esimerkiksi 10 hengen ohjelmistotalo voi olla substanssiarvoltaan 50 000 €, mutta sen liiketoiminta-arvo (EBITDA-kerroin 6x) on helposti 1,5 M€. Jos sellaisessa tilanteessa käytetään substanssiarvoa, myyjä jättää valtavasti rahaa pöydälle.
Substanssiarvon ja liikearvon erotus
Jos kauppahinta ylittää substanssiarvon, erotuksen nimi on liikearvo (goodwill). Liikearvo kuvaa nimenomaan brändiä, asiakassuhteita, sopimuksia, tunnettuutta ja tuotteen markkina-asemaa. Yrityskaupassa ostaja maksaa lähes aina liikearvoa silloin, kun yritys on kannattava ja vakiintunut.
Yritys, jonka substanssiarvo on 400 000 € ja oikaistu EBITDA 250 000 € (kerroin 5x = 1,25 M€), myydään hintaan 1,1 M€. Tällöin substanssiarvon ylittävä 700 000 € on liikearvoa, eli ostaja maksaa siitä, mitä numeroiden takana on: asiakkaista, sopimuksista ja organisaatiosta.
Substanssiarvo neuvottelutaktiikkana
Vaikka substanssiarvo ei olisikaan kaupan lopullinen pohja, sitä kannattaa aina laskea. Se antaa myyjälle vähimmäishinnan, jolla on jokin objektiivinen peruste — ja kertoo, milloin ostajan tarjous on niin matala, että kannattaa keskeyttää keskustelut. Ostajan näkökulmasta substanssiarvo paljastaa kuinka paljon goodwilliä joutuu maksamaan ja onko se perusteltua.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko yrityksen arvo olla pienempi kuin substanssiarvo?
Käytännössä harvoin. Jos liiketoiminta on tappiollista ja kassavirta on krooniseti miinuksella, ostaja voi tarjota substanssiarvoa alemmas — koska liiketoiminnan jatkaminen vaatisi käyttöpääomaa. Tällöin substanssiarvo realisoituu vain, jos omaisuus myydään yksittäisinä erinä.
Pitääkö substanssiarvo arvioida kiinteistöarvioijalla?
Suuremmissa kaupoissa kyllä. Pienemmissä riittää usein välitysliikkeen tuore arvio tai vertailukauppojen pohjalta tehty realistinen estimaatti. Kone- ja kalustoarvioissa kannattaa käyttää alan jälleenmyyntihintoja, ei kirjanpidollista jäännösarvoa.
Miten varasto arvostetaan substanssiarvossa?
Myyntikelpoinen varasto arvostetaan jälleenmyyntiarvoon vähennettynä myyntikuluilla. Vanhentunut tai liikkumaton varasto kirjataan usein nollaan tai romutusarvoon. Ostaja tarkistaa varaston aina due diligence -vaiheessa.