---
title: "Substanssiarvo selitetty | MyyYritys.fi"
url: https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/substanssiarvo-selitetty
description: "Substanssiarvo kertoo yrityksen omaisuuden ja velkojen erotuksen. Käymme läpi milloin substanssiarvo on oikea arvonmääritysmenetelmä ja milloin se aliarvio"
lang: fi
---

Siirry sisältöön

Yrityksen arvonmääritys

# Substanssiarvo selitetty

Substanssiarvo kertoo yrityksen omaisuuden ja velkojen erotuksen. Käymme läpi milloin substanssiarvo on oikea arvonmääritysmenetelmä ja milloin se aliarvioi todellisen arvon.

Lukuaika: 7 min Päivitetty 29.6.2026

Haluatko arvion juuri sinun yrityksestäsi?

Selvitä yrityksesi alustava arvo maksutta alle minuutissa.

Selvitä yrityksesi arvo
https://myyyritys.fi/arvonmaaritys

Substanssiarvo on yrityksen omaisuuden markkina-arvon ja velkojen erotus. Se on vanhin ja yksinkertaisin arvonmääritysmenetelmä, ja monessa pk-yrityksessä se toimii edelleen joko ensisijaisena lukuna tai vähimmäishintana. Tämä opas kertoo, milloin substanssiarvoa kannattaa käyttää ja milloin se aliarvioi todellista liiketoiminta-arvoa.

## Substanssiarvon laskukaava

Kaava

Substanssiarvo = Omaisuuden markkina-arvo − Velat

Olennaista on käyttää omaisuuden todellista markkina-arvoa, ei kirjanpidollista arvoa. Esimerkiksi 10 vuotta sitten ostettu kiinteistö voi olla kirjanpidossa 100 000 €, mutta nykymarkkinassa sen arvo on 350 000 €. Vastaavasti vanhentunut varasto voidaan joutua kirjaamaan alas alle kirjanpitoarvon.

## Milloin substanssiarvo on oikea menetelmä?

- Yritys, jonka arvo perustuu omaisuuteen (kiinteistöt, kalusto, varasto, maa-alueet).
- Tappiollinen yritys, jossa liiketoiminta-arvoa ei juuri ole.
- Toimintansa lopettava yritys, jonka omaisuus realisoidaan.
- Holding-yhtiö, jonka pääasiallinen sisältö on toinen omaisuus tai osakkeet.
- Vähimmäishinnan asettaminen kauppaneuvotteluissa.

## Milloin substanssiarvo aliarvioi yrityksen?

Substanssiarvo ei näe niitä asioita, jotka tekevät elävästä yrityksestä arvokkaan: vakiintunutta asiakaskantaa, tunnettua brändiä, dokumentoituja prosesseja, osaavaa henkilöstöä ja toistuvaa kassavirtaa. Esimerkiksi 10 hengen ohjelmistotalo voi olla substanssiarvoltaan 50 000 €, mutta sen liiketoiminta-arvo (EBITDA-kerroin 6x) on helposti 1,5 M€. Jos sellaisessa tilanteessa käytetään substanssiarvoa, myyjä jättää valtavasti rahaa pöydälle.

## Substanssiarvon ja liikearvon erotus

Jos kauppahinta ylittää substanssiarvon, erotuksen nimi on liikearvo (goodwill). Liikearvo kuvaa nimenomaan brändiä, asiakassuhteita, sopimuksia, tunnettuutta ja tuotteen markkina-asemaa. Yrityskaupassa ostaja maksaa lähes aina liikearvoa silloin, kun yritys on kannattava ja vakiintunut.

Esimerkki

Yritys, jonka substanssiarvo on 400 000 € ja oikaistu EBITDA 250 000 € (kerroin 5x = 1,25 M€), myydään hintaan 1,1 M€. Tällöin substanssiarvon ylittävä 700 000 € on liikearvoa, eli ostaja maksaa siitä, mitä numeroiden takana on: asiakkaista, sopimuksista ja organisaatiosta.

## Substanssiarvo neuvottelutaktiikkana

Vaikka substanssiarvo ei olisikaan kaupan lopullinen pohja, sitä kannattaa aina laskea. Se antaa myyjälle vähimmäishinnan, jolla on jokin objektiivinen peruste — ja kertoo, milloin ostajan tarjous on niin matala, että kannattaa keskeyttää keskustelut. Ostajan näkökulmasta substanssiarvo paljastaa kuinka paljon goodwilliä joutuu maksamaan ja onko se perusteltua.

## Usein kysytyt kysymykset

### Voiko yrityksen arvo olla pienempi kuin substanssiarvo?

Käytännössä harvoin. Jos liiketoiminta on tappiollista ja kassavirta on krooniseti miinuksella, ostaja voi tarjota substanssiarvoa alemmas — koska liiketoiminnan jatkaminen vaatisi käyttöpääomaa. Tällöin substanssiarvo realisoituu vain, jos omaisuus myydään yksittäisinä erinä.

### Pitääkö substanssiarvo arvioida kiinteistöarvioijalla?

Suuremmissa kaupoissa kyllä. Pienemmissä riittää usein välitysliikkeen tuore arvio tai vertailukauppojen pohjalta tehty realistinen estimaatti. Kone- ja kalustoarvioissa kannattaa käyttää alan jälleenmyyntihintoja, ei kirjanpidollista jäännösarvoa.

### Miten varasto arvostetaan substanssiarvossa?

Myyntikelpoinen varasto arvostetaan jälleenmyyntiarvoon vähennettynä myyntikuluilla. Vanhentunut tai liikkumaton varasto kirjataan usein nollaan tai romutusarvoon. Ostaja tarkistaa varaston aina due diligence -vaiheessa.

Edellinen

Liikevaihtokerroin vai EBITDA-kerroin?
https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/liikevaihtokerroin-vai-ebitda-kerroin

Seuraava

Kassavirtamenetelmä käytännössä
https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/kassavirtamenetelma-kaytannossa

Liittyvät artikkelit

## Lue myös nämä

### Yrityksen arvonmääritys — täydellinen opas (2026): https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/miten-yrityksen-arvo-lasketaan
### EBITDA – täydellinen opas: https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/ebitda-taydellinen-opas
### Liikevaihtokerroin vai EBITDA-kerroin?: https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/liikevaihtokerroin-vai-ebitda-kerroin
### Kassavirtamenetelmä käytännössä: https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/kassavirtamenetelma-kaytannossa
### Miksi yrityksen arvo muuttuu?: https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/miksi-yrityksen-arvo-muuttuu

## Structured data

```json
[
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "Organization",
    "name": "MyyYritys.fi",
    "url": "https://myyyritys.fi",
    "logo": "https://myyyritys.fi/favicon-myyyritys.png",
    "description": "MyyYritys.fi yhdistää yritysten myyjät, ostajat, välittäjät ja rahoittajat."
  },
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "BreadcrumbList",
    "itemListElement": [
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 1,
        "name": "Etusivu",
        "item": "https://myyyritys.fi/"
      },
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 2,
        "name": "Akatemia",
        "item": "https://myyyritys.fi/tietopankki"
      },
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 3,
        "name": "Yrityksen arvonmääritys",
        "item": "https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys"
      },
      {
        "@type": "ListItem",
        "position": 4,
        "name": "Substanssiarvo selitetty",
        "item": "https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/substanssiarvo-selitetty"
      }
    ]
  },
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "Article",
    "headline": "Substanssiarvo selitetty",
    "description": "Substanssiarvo kertoo yrityksen omaisuuden ja velkojen erotuksen. Käymme läpi milloin substanssiarvo on oikea arvonmääritysmenetelmä ja milloin se aliarvio",
    "mainEntityOfPage": "https://myyyritys.fi/tietopankki/arvonmaaritys/substanssiarvo-selitetty",
    "datePublished": "2026-06-29",
    "dateModified": "2026-06-29",
    "publisher": {
      "@context": "https://schema.org",
      "@type": "Organization",
      "name": "MyyYritys.fi",
      "url": "https://myyyritys.fi"
    }
  },
  {
    "@context": "https://schema.org",
    "@type": "FAQPage",
    "mainEntity": [
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Voiko yrityksen arvo olla pienempi kuin substanssiarvo?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Käytännössä harvoin. Jos liiketoiminta on tappiollista ja kassavirta on krooniseti miinuksella, ostaja voi tarjota substanssiarvoa alemmas — koska liiketoiminnan jatkaminen vaatisi käyttöpääomaa. Tällöin substanssiarvo realisoituu vain, jos omaisuus myydään yksittäisinä erinä."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Pitääkö substanssiarvo arvioida kiinteistöarvioijalla?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Suuremmissa kaupoissa kyllä. Pienemmissä riittää usein välitysliikkeen tuore arvio tai vertailukauppojen pohjalta tehty realistinen estimaatti. Kone- ja kalustoarvioissa kannattaa käyttää alan jälleenmyyntihintoja, ei kirjanpidollista jäännösarvoa."
        }
      },
      {
        "@type": "Question",
        "name": "Miten varasto arvostetaan substanssiarvossa?",
        "acceptedAnswer": {
          "@type": "Answer",
          "text": "Myyntikelpoinen varasto arvostetaan jälleenmyyntiarvoon vähennettynä myyntikuluilla. Vanhentunut tai liikkumaton varasto kirjataan usein nollaan tai romutusarvoon. Ostaja tarkistaa varaston aina due diligence -vaiheessa."
        }
      }
    ]
  }
]
```